Бизнес-центры строят в основном для сдачи в аренду. Это может быть одно здание в центре города или большой загородный комплекс, с ресторанами или кафе. С оборудованной прилегающей территорией с ландшафтным дизайном и парковками.
Поскольку это бизнес направлен на b2b-сегмент, то проект лучше делать под запрос арендаторов. Обычно это современные архитектурные решения, комфортные офисы, удобное, в плане транспортной доступности, расположения.
Цели, задачи проекта
Сначала нужно продумать концепцию под определенную целевую аудиторию. Продумать количество этажей, планировку – стандартную или открытую, модульную, которая быстро трансформируется под требования арендатора. Разработать функциональные зоны, их техническое оснащение. От этого будет зависеть объем первоначальных инвестиций, выбор участка под строительство, класс бизнес-центра.
Да, коммерческую недвижимости тоже делят на классы, по аналогии с отелями. Только здесь вместо звезд – буквы А, В и С. При присвоении класса учитывают:
- архитектурные, технические решения, например для А-класса обязательны скоростные лифты, автоматические системы пожаротушения;
- качество отделки, стройматериалов, дизайн;
- доступность – близость станций метро, автобусных остановок, удобство подъезда;
- безопасность – центры А, В-классов охраняются круглосуточно (парковка, прилегающая территория в том числе).
Для недвижимости из первых двух категорий нужны значительные инвестиции на старте, срок окупаемости у них больше, но и арендная плата выше.
Ограничения
Здания центров можно строить на землях коммерческого назначения. Смена категории участка теоретически возможна, но только после многочисленных согласований с надзорными органами. А это - время и лишние расходы.
Что до ограничений, то они, в основном, регламентируются местной администрацией. Например, моратории на постройку бизнес-центров в центральных районах в разное время вводились в крупных городах.
Особенности проекта, этапы
Проектирование бизнес-центра проводится с учетом концепции, расчетов рентабельности и обоснования экономической состоятельности. С обязательным выполнением требований строительных, санитарных норм, правил пожарной безопасности.
Само проектирование состоит из нескольких этапов:
- Инженерно-технические изыскания – сверка с планами прокладки подземных коммуникаций на участке, исследование рельефа, грунта для определения объема земельных работ, количества техники.
- Подготовка документации для получения разрешения на строительство объекта – архитектурные, инженерные, технические решения, чертежи, сметы. Каждый раздел должен сопровождаться пояснительной запиской.
- Экспертиза документов – проводится государственными организациями или частными лицензированными компаниями. Срок подготовки заключения обычно не превышает 14 дней. В частных компаниях на оформление уходит 3-9 дней (зависит от сложности, объема работы).
- Подготовка рабочей документации, которую будут использовать строители. Это обычно чертежи, схемы (по видам работ), табели, сметы, эскизы, спецификации на оборудование.
- После останется получить разрешение на застройку – официальное подтверждение, что будущее здание соответствует градостроительным регламентам, а земельный участок прошел процедуру межевания и включен в реестр согласно планам территории.
Коммерческая застройка требует больших инвестиций. Поэтому привлечение нескольких подрядчиков - это финансовые риски. Например, ошибки в составлении проектной документации (или представление неполного пакета бумаг) приведут к отказу в разрешении на строительство. А выявление нарушений во время приемки готового объекта - это срыв сроков сдачи и убытки.
Поэтому лучше искать генподрядчика, который будет курировать объект на всех этапах – от подготовки документации до сдачи в эксплуатацию.
Компания Триглав – это надежность, оптимизация расходов клиента и строгое соблюдение сроков. Мы разработаем концепцию, предложим архитектурные и дизайнерские решения. Составим смету и проконтролируем расходование материалов.
Штат нашей компании состоит из высококвалифицированных инженеров, проектировщиков, дизайнеров. У нас свои бригады строителей, кровельщиков, отделочников и монтажников электротехнического, вентиляционного, инженерного оборудования. Мы не привлекаем сторонних подрядчиков и несем ответственность за качество работы на каждом этапе.
Мы строим здания, которые соответствуют действующим строительным и нормам пожарной безопасности.